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合同审查的要点
作者:jzswls  来源:本站  发表时间:2016/12/2 17:43:27  点击:2117

如今,随着社会的进步,人们的法律思维逐渐增强。在生活中与之最紧密的联系莫过于合同。所以今天小编为大家整理了满满的干货。

一、合同的分类

合同法分则对合同种类进行了分类,合同法分则中包含的合同为有名合同,其他的为无名合同。但常见的合同也主要有以下:

买卖(供需、购销)合同

租赁(房屋、设备、广告牌)合同

建设工程施工合同

劳务(劳务派遣)合同

委托合同

二、合同审查总的注意要点

1、拿到一份合同,我首先是要确定我代表的是合同的哪一方,供方、需方?发包人还是承包人?只有先确定了所代表的主体,才能在审查合同时做为己方争取利益最大化。

2、然后是确定对方的身份,主要是通过企业信用信息查询系统查询企业的各项信息,查询企业是否具备基本的履约能力,;如果为自然人,则需要在合同中体现自然人的信息,以便作为是否选择该企业以及该企业信息信用的参考。

3、双方身份确定了后,要总体看下到手的合同,一共多少页,是否具备合同的基本形式:开头(合同名称、编号、双方当事人和合同目的条款)、正文(合同的条款)、结尾(签章处)。开头:合同名称的确定,一般给我们修改的合同都有名称,从名称可以看出属于哪种类型的;编号,按公司要求或者由公司自行填写;合同双方当事人名称:合同的各方名称,需要注意名称必须完整、正确,至少与工商登记的一致,否则,容易出现主体错误。此外,当事人名称一般在合同正文中是简称,常见的有:出租方、承租方;买方、卖方;供方、需方;发包人、承包人等等,但是一些公司喜欢简称为甲方、乙方。但需要注意,无论是甲方、乙方还是买方、卖方,在全文终必须保证称谓的一致性,同时在心里默记自己是代表哪一方,注意合同中可能有书写错误,双方地位颠倒的表述。

如果基本形式都具备,则可以开始审查具体的合同内容了。当然形式不具备的,可以先记下,或者把缺项的先用其他颜色的字体标注出来。

4、审查合同的具体内容。如果是第一次或者刚开始审查合同,在审查具体内容的时候,我建议一条一条的看,每一条背后的意思都要清楚,为什么需要这一条款,这一条款有什么用途,应该放在什么地方合适,把自己觉得有问题的条款不要改,先标注出来。等第二遍审的时候再修改。

5、回头再查一遍自己修改的内容。一篇合同的修改不是一遍就修成的,可能需要三五遍的修改,经我手的合同一般都在三遍以上。最开始的时候是要通读一遍,记下自己觉得有问题的地方,第二遍开始修改,在修改的过程中你可能遇到不确定如何修改的,这些地方可以先跳过,也许后面的条款会提示你如何修改。当你修改完一遍之后最好能对照心里默记的合同基本条款或者说在你通读合同时发现的遗漏条款,看是否有遗漏。

6、合同的具体内容:合同文本通用条款

个人总结合同内容主要有:(1)合同中关于物的约定(2)关于钱的约定(3)关于合同各方权利义务的约定(4)各方责任承担的问题(5)各方违约责任的问题(6)合同的变更、解除(7)合同的争议解决(8)合同的生效问题(9)合同的未尽事宜或者组成部分的问题

三、各类合同审查的要点

(一)买卖合同

     买卖合同的重点在于买卖的标的即货物,那么合同的重点也应围绕着货物。重点需要看的是(1)货物的种类、规格、数量,知道买卖的是什么货物,心里要知晓该类货物有什么特性(2)货物的质量、验收,根据货物的特性约定质量标准及验收标准。比如买卖新房与二手房就房屋质量及验收都有区别,比如买卖特种作业车和买卖一般汽车质量和验收标准不一样;买卖沙土和音响设备其要求更不一样(3)货物交付的方式、地点(4)货款的支付时间、方式、金额(5)违约责任也应围绕着货物的交付以及质量问题进行

(二)租赁合同  

    租赁合同的重点在于使用租赁物,所站的立场不同,重点审查的方向也不同。因此,租赁合同必须首先知道自己为哪一方审查合同,如果这一点没考虑到就着手审查合同,严重的说:你是在为对方服务,违背了委托人的根本利益;麻烦的说:等你意识到的时候,如果不去核实作为哪一方,你就要做出双倍的努力,将两方修改方案都提出,以弥补你工作的补足,但同时也可以显示出你工作认真,当然这种不提倡;幸运的说:你正好猜对了委托人身份。

    作为出租方,其重点在于如何按时的收取租金,以及保证租赁物的完好;作为承租方,重点在于如何保障其对租赁物的使用权。因此,首先要看你作为哪一方。实践中,承租方对合同的关注要多于出租方。对承租方来说合同重点在于:(1)租赁物的位置,现状,合同可能会约定交接租赁物,了解并将租赁物的现状写进合同可以防止承租之后租赁物发生变化引起纠纷,因为一旦一方该租赁物形态或者数量,引起纠纷,没有一个参考口说无据,因此对于租赁物的位置、现状最好约定,交接时最好有结交清单,可以约定租赁物详见交接清单,且清单需要双方签字确认(2)租赁物的用途,租赁物的用途约定主要十限制承租人的,如果出租方不愿意租赁物用作其他用途,可在此处约定该租赁物仅限于……当然对于承租方来说需要注意该条,如果有需要改变用途,则可约定经出租方同意,最好书面同意,可以改变用途(3)租赁物的质量,对于承租方来说,最关心的莫过于租赁物的质量,能保证租赁用途,对于质量的约定要根据自己的需要约定。(4)租赁的期限,租赁的期限与租金的给付、租金的调整以及续租。(5)租金的给付、调整以及续租  要注意在租金是一次性给付还是分期,分期的话如何分期,租期内租金是否进行调整,续租的话如何续,是另行签订合同还是本合同继续有效 (6)租赁物的纠纷处理 包括租赁前和租期内租赁物存在的权利纠纷以及租赁期满后租赁物若引起纠纷 (7)违约责任 主要是围绕着租赁物存在质量瑕疵或者权利瑕疵无法正常使用;租赁物的毁损;租期内一物多租或者转租;不按时给付租金  (8)其他约定 保障安全、租赁物涉及的未尽事宜,如水电煤气的清零、租赁期满后租赁物的处置

(三)建设工程施工(设计)合同

    复杂的规范的建设工程施工合同:该类合同有示范文本,示范文本分为通用合同条款和专用合同条款。通用合同条款一般是不能修改的,是合同当事人根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定,就工程建设的实施及相关事项,对合同当事人的权利义务作出的原则性约定。专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。合同当事人可以根据不同建设工程的特点及具体情况,通过双方的谈判、协商对相应的专用合同条款进行修改补充。在使用专用合同条款时,应 注意以下事项:

1、专用合同条款的编号应与相应的通用合同条款的编号一致;

2、合同当事人可以通过对专用合同条款的修改,满足具体建设工程的特殊要求,避免直接修改通用合同条款;

3、在专用合同条款中有横道线的地方,合同当事人可针对相应的通用合同条款进行细化、完善、补充、修改或另行约定;如无细化、完善、补充、修改或另行约定,则填写“无”或划“/”。

简单的建设工程施工合同:实践中也有很多没有使用示范文本,而是根据工程实际约定的简单合同。工程施工合同重点在于(1)施工的期限(2)工程质量验收 质量以及验收尤为重要,因为此处的约定多为工程付款的前提以及工程质保期或者缺陷责任期的开始(3)工程款的结算  如果工程是单价工程,不需要根据工程量结算的话,该类工程结算条款一般比较简单,一次性给付或者根据施工进度给付,这就需要注意约定每次施工进度中的验收条款;如果需要根据工程量结算的化,结算跟之前的类似,但会在结算条款后缀有根据实际施工量据实结算,这类工程一般有一个预估工程价款。(4)施工中的责承担  一般来说建设工程承包方的责任要重于发包方,因此责任承担对于发包方来说主要是将明确施工中哪些责任由承包方来承担,排除哪些情形。因此一般该类合同会有不可抗力条款。(5)施工违约责任约定  因为已经明确工程施工中的责任承担问题,此处的违约多与工期、工程质量以及验收、付款有关。需要注意的是违约责任的约定要照顾权利义务对等原则,比如延期付款支付违约金多少与工期拖延的话支付违约金多少,这个一般来说不要相差太多,注意违约金计算的基数。但是也有一些情况下,有些单位付款需要审批,因此一些合同中付款时间以及相应违约责任的约定可以灵活或者约定不要太明确。 (6)建设工程施工合同的管辖

(四)劳务合同

劳务合同或者聘用合同,还有些对于劳动者来说基于劳务派遣的用工合同。该类合同主要是在于约束人,那么合同审查的重点在于人员的使用和管理。(1)聘用的哪里的人 个人还是公司的人,这关系到签订合同的双方,是与单个人还是与公司 单个人就是一般的劳务或者劳动合同关系,与公司的话就属于劳务派遣性质的用工合同了。(2)人员数量  一个人还是多个人,人员的岗位是什么 (3)人员的人事关系、社保缴纳、劳务报酬 如果是单位自己招聘,缴纳社保,则为劳动合同,要按照劳动合同的关系去考虑双方之间的权利义务;如果是与公司签订合同,用其他公司的人,则多为辅助性岗位用工,此类合同需要明确约定劳动者的人事关系、社保缴纳、劳务报酬的发放,一方面保护劳动者的权益,另一方面为公司利益减轻公司责任。(4)人员的职责:工作时间、地点、任务、工作效果 (5)人员的替换:能否替换  劳动合同的话此处即为合同的解除,需要跟《劳动合同法》相结合;劳务合同的话,一般要考虑人员的稳定性,因此能否替换最好是约定由用工单位决定 (6)公司或人员违反合同的责任承担  是员工自己承担责任还是公司承担责任,劳务派遣基于合同相对性要约定由对方公司承担责任。

(五)委托合同

    委托合同主要在于完成委托任务,其合同重点在于委托事项的约定。在合同中要注意明确几方面的内容。

1)委托事项名称

2)委托期限

3)委托事项的具体内容

4)如何完成委托事项

5)双方在委托事项中的权利义务

6)委托报酬、费用的支付

7)违约责任

合同审查的原则

(1)有效性原则 合同有效性问题,事实上包括三个方面的内容:一是合同主体是否适格,二是合同目的是否正当,三是合同内容、合同形式及程序是否合法。只要不违背我国法律法规强制性和禁止性规定,合同的有效性就能得到保障。

(2)公平性原则  所谓合同的公平性是指合同双方权利与义务要相对平衡。不存在只有权利而没有义务的合同,一方享受了权利,就必须承担相应的义务。过分强调一方的权利、忽略合同相对方的利益的合同草稿,要么得不到签署,要么变成“显失公平”。

    审查合同,你必然要站在一方立场,这样就容易有偏向性,倾向于做有利于自己的约定。对于这个我认为:如果法律规定是可以做这样的约定,那么倾向于自己不至于加重对方的责任,导致权利义务明显不对等可以约定。只要不是显失公平,合同条款的约定双方愿意接受即有效。

(3)可操作性原则 缺乏可操作性的合同具体表现在:对合同各方权利的规定过于抽象;对合同各方的义务规定不明确、不具体;虽对各方的权利义务做了详细规定但却没有具体操作程序条款或对此规定不清;虽规定了损失赔偿但却没有计算依据,整个交易程序不清晰,合同用语不确切等等。

    审查合同要考量的因素

1、合同的目的及合同签订的可能性,一般能到律师手里审查的合同已经确定了双方有合作的意图,因此在修改合同的时候其实我们是要抱着合同能够签订,且能友好履行的态度来审查,不能用一种敌对的态度去审查,不能把自己放在绝对强势的一方去修改或者拟定合同。至于违约的可能,也是我们必然要考虑的。

2、合同双方的责任大小:责任的大小关系到违约责任的承担,权利义务对等不等于责任相同,有些合同对于责任的承担就是有偏向性的。另外,对于有些合同,当自己处于不利的地位时,要考虑哪些条款在不损害根本利益的情况下可以让步。

3、及时与当事人沟通,因为有时候我们所做的修改是当事人故意留下的或者基于某些原因不愿意约定的,也有些合同可能已经实际履行完毕,只是需要补签合同以备案。

4、标注需修改的地方,如果不是发给对方看,最好能标明修改的意图和思路,这样也让当事人理解你修改该条文的意义。

5、负责的公司会自己先起草合同,自己先修改后拿给律师修改,因此我们修改要有修改痕迹,要让公司看到修改了哪些,提醒公司注意哪些条款,负责的公司一般会有专人再检查一遍,如有不妥的会联系律师修改,因此邮件往来一定要写上自己的联系方式。

6、合同前后约定是否有矛盾之处